Преимущества сдачи жилья в качестве самозанятого. Пени и штрафы от ФНС – далеко не полный перечень последствий сокрытия доходов от сдачи квартиры.
Договор аренды квартиры: как снять квартиру, чтобы не обманули?
Этот рынок может в ближайшее время если не уйти в прошлое, то существенно сократиться: Госдума хочет ввести сдачу квартиры в найм только с согласия 75% соседей. Появились нюансы при сдаче квартиры в аренду. Заключение письменного договора позволяет урегулировать отношения нанимателя и наймодателя, тем самым предотвращая возможные споры о правомерности пребывания в квартире, о порядке повышения платы за жилье и т.д.
Цифровой договор для посуточного бизнеса. Удаленно.
Вкратце: договор найма заключают, когда сдают квартиру другому гражданину, а когда сдают предприятию для их работника – это аренда. Арендатор и владелец квартиры подписывают соглашение о найме жилого помещения, который обычно называют договором аренды. В случае, когда речь идет о сдаче квартиры частным лицом другому человеку, используется договор найма. Как составить договор аренды квартиры; список документов, сроки заключения, составление договора между физическими лицами, условия договора найма квартиры. Юрист Шлеева: россиянам за сдачу квартиры в аренду без договора может грозить уголовное наказание. Когда вы сдаёте муниципальную квартиру, московское правительство указывает регистрировать сделку в ГУПе «Московский городской центр арендного жилья».
Чем грозит нелегальная сдача жилья в аренду
Грамотно составленный договор найма дает собственнику дополнительные рычаги воздействия на жильцов, а в случае того или иного ЧП позволит вам предъявлять претензии и возместить ущерб. Поэтому при посуточной аренде с каждым гостем обязательно подписывайте договор найма жилого помещения. Чем больше нюансов будет в нем отражено, тем больше шансов, что вы получите квартиру обратно в приличном виде. В договоре должны содержаться: Паспортные данные об арендодателе и арендаторе Предмет договора с указанием адреса квартиры и времени проживания Время заселения и освобождения помещения Цена за сутки и за весь период Права и обязанности сторон Пропишите сроки внесения оплаты аренды и коммунальных платежей, назначьте штрафы за просроченные платежи, компенсацию расходов при порче имущества, запретите сдавать квартиру в субаренду.
Если налог был начислен, но не уплачен или уплачен не полностью, то штраф составит до 43 680 рублей — это 40 процентов от суммы налога. Уголовная ответственность тоже возможна.
Адвокат Александр Шилов говорит, что к ней прибегают крайне редко, и это не лишение свободы, а более высокие по сравнению с административной ответственностью штрафы. Но уголовное дело — это всегда пятно в биографии. Читайте также: Варианты легализации Для тех, кто не хочет рисковать, закон предусматривает несколько способов легального оформления. Первый вариант — зарегистрироваться как самозанятый и платить налог на профессиональный доход: 4 процента от фактически полученного дохода от сдачи жилья физическим лицам или 6 процентов — если сдавать организациям или предпринимателям. Второй — зарегистрироваться индивидуальным предпринимателем.
В этом случае сумма налога будет зависеть от выбранной системы налогообложения. То есть система не отдельно выбирается для сдачи внаем жилья, а в уже используемую систему налогообложения встраивается, вписывается, так сказать, доход от аренды. Так, например, в некоторых регионах есть система АУСН — автоматизированная упрощенная система налогообложения, на ней нужно платить 8 процентов от полученного дохода. А если, например, использовать патентную систему налогообложения, то платить придется 6 процентов от потенциально возможного примерного дохода и обязательные страховые взносы. Специалист по налогам Наталья Шаповалова говорит, что патент довольно популярная система у ИП, которые легально сдают жилье, поскольку от остальных налогов, в частности, налога на имущество физических лиц, налога на доходы физических лиц и налога на добавленную стоимость, предприниматель освобождается.
Но нужно учитывать, что в разных регионах стоимость патента при получении прибыли от найма может отличаться. В Москве стоимость патента на сдачу жилых помещений в аренду зависит от площади квартиры и района, в котором она расположена. При этом сдача в аренду жилого помещения вместе с гаражом или машино-местом, расположенным в одном многоквартирном доме, считается как сдача в аренду одного объекта. Чтобы точно рассчитать стоимость патента, можно воспользоваться специальным сервисом на сайте ФНС. Ну и третий способ — ничего не оформлять, просто получать доход как физическое лицо, каждый год заполнять и сдавать декларацию и платить НДФЛ 13 процентов от полученного дохода.
Не будем вдаваться в юридические тонкости каждого режима, при каких условиях можно использовать каждый, сколько патентов можно иметь одновременно и прочее. Нехитрые математические подсчеты показывают, что для обычных граждан, которые просто используют свободное жилье для пассивного дохода, наиболее выгодно и менее хлопотно оформиться и платить налог как самозанятому. Что не является доходом Очевидно, что ежемесячная плата за арендованную квартиру — доход.
Фактически без договора хозяин квартиры может увеличить арендную ставку в любой момент, предупреждает руководитель направления юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры». Договор в этом плане защищает нанимателя от необоснованного и частого увеличения стоимости найма, отметил он. При отсутствии договора у квартиранта могут возникнуть проблемы с возвратом залога при выезде из квартиры — арендодатель может не отдавать его по надуманным причинам, добавила Анастасия Чумак. Внезапный хозяин или черный риелтор При отсутствии договора арендатор не застрахован от появления «внезапного собственника». Кроме того, высока вероятность встречи с черным риелтором. А спустя несколько дней реальный собственник попросит освободить квартиру. Также черные риелторы могут массово собирать залог с нескольких нанимателей, которые затем эту квартиру снять не могут и теряют залог», — предупредила юрист.
Ремонт за ваш счет Еще одна уловка, к которой иногда прибегают собственники жилья, — ремонт в счет проживания. В объявлении хозяин предлагает снять квартиру на долгий срок по сниженной цене, но под ремонт. Жилец сам покупает отделочные материалы, устраняет неисправности и т. Как только ремонт выполнен, арендодатель требует от жильца освободить квартиру. Потом он сдает ее за полную стоимость или живет в отремонтированной квартире сам», — рассказал Оксана Полякова.
В этом деле КС РФ обратил внимание, что законодательством, с одной стороны, запрещено размещать гостиницы в жилых помещениях, а с другой — сдача простыми гражданами квартир в аренду, в том числе посуточно, тоже не запрещена. Судьи обратили внимание, что граница между оказанием гостиничных услуг в жилом многоквартирном доме и такой посуточной сдачей квартир минимальна. Самое главное, указал суд, чтобы соблюдался баланс интересов собственника помещений и соседей. Он рекомендовал законодателям прописать правила сдачи квартир в аренду подробнее, — рассказал Максим Васькин. В законе по большому счёту описаны всевозможные названия правил.
Например, нужно следовать требованиям энергоэффективности и оснащённости счётчиками ресурсов, требованиям о вывозе мусора. Юристы напомнили, что собственники, сдающие квартиру, должны платить подоходный налог. Он лишь указывает, что граждане вправе обратиться в суд за защитой их нарушенных прав.
Как сдавать квартиру посуточно?
Член комитета по строительству и ЖКХ Сергей Колунов считает , что закон необходим, чтобы окончательно узаконить статус краткосрочной аренды, «вывести рынок из тени и наладить систему налоговых отчислений». Это особенно актуально потому, что посуточная аренда «очень популярна», добавил зампред комитета Госдумы по экономполитике Сергей Алтухов. Некоторые члены парламента, в свою очередь, раскритиковали проект, пишет РБК. По их мнению, в документе «множество пробелов».
В текущей версии он не обязывает арендодателя сообщать управляющей компании, кто снимает жильё. Кто будет следить за нарушениями — не уточняется. В нём также не сказано, как собственники будут доказывать суду, что им «некомфортно соседство» со сдающимися квартирами; какие меры будут принимать против арендодателей, которые нарушают права соседей; что подразумевается под правами соседей и правилами пользования жильём и имуществом; на какой минимальный срок можно сдавать помещение и сколько человек может проживать в квартире.
Документ не даёт права общему собранию жильцов ничего решать.
Иными словами, собственнику могут запретить сдавать свое жилье, если он не заключил договор на вывоз ТКО с регоператором , на водоснабжение, газоснабжение и т. Он же формально отвечает за качество коммунальных услуг, поставляемых в сдаваемое жилое помещение т. Новый закон не вводит специальные штрафы или какие-то другие меры ответственности для собственников, которые сдают свое жилье с нарушением указанных условий. Но предоставляет остальным жителям дома право обратиться в суд, если их жилищные права арендодатель нарушает.
Это прямое вторжение в частную жизнь и нарушение договора, которое должно пресекаться. Со стороны нанимателя: наниматель обязуется использовать квартиру только для проживания, обеспечивать сохранность помещения и содержать его в надлежащем состоянии, включая находящееся в нём имущество и оборудование; обязуется полно и своевременно информировать наймодателя по всем существенным вопросам и обстоятельствам, имеющим отношение к квартире; наниматель не имеет права проводить ремонтные работы или осуществлять какие-либо изменения в квартире без письменного разрешения наймодателя; обязуется своевременно вносить оговоренную арендную плату за пользование помещением. Сдавайте квартиру легко с Яндекс Арендой Берём на себя сдачу квартиры полностью. А вы будете получать деньги на карту всегда вовремя, даже если жилец задержит оплату. Оставьте номер телефона — и мы расскажем больше.
Позвоните мне Срок аренды и страховой депозит Договоры делятся на два типа в зависимости от срока аренды: краткосрочные до одного года и долгосрочные до пяти лет. При желании обеих сторон возможно внесение правок в договор, чтобы продлить или же уменьшить этот срок. Если у одной из сторон возникают непредвиденные обстоятельства и происходит досрочное одностороннее прекращение договора, возникают свои нюансы. Так, наймодатель имеет право удержать депозитный взнос в случае преждевременного съезда жильца. А в противоположном случае уже жилец имеет право претендовать на компенсацию морального ущерба.
Но, опять же, только в том случае, если это зафиксировано юридически: то есть эти условия стоит заранее прописать в договоре. Про страховые депозиты денежный залог следует сказать отдельно.
Если арендатор платит страховой депозит, о нем тоже нужно упомянуть в договоре — написать сумму и условия возврата. В целом в договоре можно описать любые моменты, которые помогут урегулировать отношения и разрешить возможный спор, главное, чтобы они не противоречили закону и здравому смыслу. Так может выглядеть первая страница договора найма квартиры Договор найма на срок от года нужно регистрировать в Росреестре. Можно и без регистрации, но тогда договор должен быть на срок до года, например на одиннадцать месяцев. Если Росреестр не пугает, максимальный срок договора найма жилья — пять лет.
Договор аренды жилого помещения
Те, кто знаком с темой лишь поверхностно, при возникновении необходимости снять или сдать жилплощадь могут задаться вопросом "А зачем вообще нужен договор аренды квартиры? На самом деле причин несколько. Во-первых, документ упрощает взаимоотношения между владельцем жилплощади и его квартирантами. Установлена определенная дата оплаты, определенные условия проживания. Каждый знает свои права и обязанности, и если возникнет тот или иной вопрос в процессе этих взаимоотношений, можно всегда свериться с договором.
Это могут быть как частые задержки, так и просто отказ платить за занимаемую жилплощадь. Собственник может несколько месяцев подряд слушать обещания об оплате, не имея возможности заселить новых жильцов. В этом случае у собственника будут минимальные шансы своей юридической защиты», — отметил Артур Аванесян. Именно поэтому в договоре необходимо подробно прописывать пункт об арендной плате и сроках ее внесения, а в случае просрочек предусматривать штрафные санкции. При несоблюдении пунктов договора документ может быть расторгнут, а арендатор выселен с удержанием залога, добавила замдиректора управления аренды квартир «Инком-Недвижимости». Внезапный отъезд Сопряжен с этим и другой риск — что квартирант съедет раньше срока, а еще хуже — не предупредит и не заплатит, продолжила риелтор.
Этого можно избежать, если заключен договор найма. Неприятным сюрпризом для собственника может стать внезапный отъезд арендаторов, не оплативших проживание Фото: Shutterstock Субаренда Еще один риск сдачи жилья нелегально связан с субарендой — когда квартиранты пересдают жилье. Как правило, речь идет об субаренде третьим лицам, которым напрямую арендодатель, скорее всего, бы отказал. Кроме того, это может быть аренда посуточно со всеми вытекающими последствиями, приводит примеры специалист юридической компании «Интерцессия». Но стражи порядка в такой ситуации зададут вопрос, на каком основании третье лицо пребывает в квартире. И тут мы возвращаемся к проблемам с налоговой», — предупредила юрист.
Права и обязанности сторон. Самый важный пункт договора, к которому обычно относятся формально. Кто платит за коммунальные услуги, можно ли проводить ремонт, может ли арендатор завести домашнее животное, сколько раз в месяц и в какие дни собственник может прийти для осмотра жилья — все это нужно прописывать в этом пункте на основе ваших договоренностей. Не бойтесь указывать даже те аспекты, которые вам кажутся несущественными. Порядок разрешения споров. В этом пункте нужно указать, в какой суд вы будете обращаться в случае неразрешимого конфликта. Это важно, потому что стандартно подсудность на стороне ответчика. Это значит, что если ваш арендатор зарегистрирован в другом регионе, вам придется обращаться в суд по месту его регистрации, а это дополнительные расходы на поездку. Поэтому лучше прописать, что стороны обратятся в районный или мировой суд, где находится недвижимость. Это минимальный набор пунктов, который снизит риски для всех сторон. Можно дополнять положения — например, добавить пункты об ответственности за движимое имущество, если собственник оставляет в квартире или в доме ценную мебель или произведения искусства. Кто должен платить за капитальный ремонт — собственник или наниматель? За капитальный ремонт должен платить исключительно собственник жилья. Это прописано в 156 статье Жилищного кодекса. На каких-либо других лиц, в том числе на нанимателя жилого помещения, эта обязанность не ложится. Об этом стоит заранее договориться, а лучше прописать в договоре, что платежи за услуги ЖКХ оплачивает наниматель, а взносы за капремонт — собственник. Нужно ли составлять передаточный акт Чтобы не переживать за состояние квартиры, мебели и техники, нужно дополнительно составить акт приема-передачи. Собственник вместе с арендатором осматривают жилье и отмечают в документе все дефекты — даже самые мелкие вроде заедающей ручки балкона. Кроме того, нужно описать всю мебель, ее количество и состояние. Сам по себе акт не самостоятельный документ, а дополнение к договору. Однако он поможет избежать споров при выезде из квартиры. Если не прописывать в документе все дефекты и неисправности, вам сложно будет доказать, что это не вы испортили мебель или ремонт. Нужно ли регистрировать договор аренды Договор найма жилого помещения между физлицами регистрировать у нотариуса или в Росреестре не нужно. Однако это можно сделать по желанию сторон. В нотариальной конторе это стоит порядка 2 тыс. Если вы арендуете жилье у юрлица, то заключается договор аренды. В этом случае документ нужно зарегистрировать в Росреестре, если вы снимаете жилье больше, чем на 1 год. Какие документы нужны для договора аренды Для совершения сделки необходимы оригиналы паспортов, а также документ о регистрации права собственности или выписка из ЕГРН на квартиру.
Почему я ввожу одну дату, а не отдельно дату заключения договора и дату передачи квартиры На самом деле, может быть еще больше дат: на одну дату можно составить договор, на другую его подписать, на третью — оформить акт приема-сдачи квартиры. Чтобы все упростить мы поставим и в договоре и в акте одну дату. Поэтому выбирайте дату, когда вы собираетесь фактически передать ключи квартирантам. При этом расчетное число, когда вы будете ежемесячно получать деньги, не обязательно будет этот же день, его вы сможете выбрать на следующем шаге.
Типовой договор аренды квартиры 2023 — скачать с актом и описью
Иные условия Прочие условия могут включать перечень проживающих с нанимателем лиц и другие дополнительные и стандартные положения. Сведения о сторонах Раздел включает подробную информацию о сторонах соглашения, включая данные паспорта, адрес прописки, банковские реквизиты, контакты. Подписывается документ с расшифровкой фамилии. Зачем нужен акт сдачи-приемки, опись и как их оформлять Заключение акта о приеме-передачи жилья не является обязательным, но позволяет избежать многих проблем: Документ фиксирует реальную дату передачи помещения нанимателю. Бумага включает опись имущества, которое передается в пользование нанимателю. Дополнительно можно сделать фотосъемку квартиры и отдельных ее объектов: дата и состояние вещей зафиксируется в смартфоне. Можно пункт о фотосъемке включить в договор, передаточный акт. К договору также можно оформить приложение о внесении платежей но это целесообразно при наличном способе передачи средств. Обязателен ли договор найма квартиры Договор найма заключается на добровольной основе и не является обязательным. Однако документ фиксирует права и обязательства сторон, юридически их защищает. Бумага отражает ответственность участников, срок аренды, размер оплаты и иные условия.
Наймодатель получает гарантии получения денег, сохранения имущества в надлежащем виде или возмещения ущерба. Квартиранты могут быть уверены, что их необоснованно не выселят, не предъявят бездоказательные претензии за порчу вещей, не повысят оплату без согласования. Договор позволяет учесть особенности, важные для конкретной стороны, и сделать сотрудничество максимально комфортным.
Это значит, что если ваш арендатор зарегистрирован в другом регионе, вам придется обращаться в суд по месту его регистрации, а это дополнительные расходы на поездку. Поэтому лучше прописать, что стороны обратятся в районный или мировой суд, где находится недвижимость. Это минимальный набор пунктов, который снизит риски для всех сторон. Можно дополнять положения — например, добавить пункты об ответственности за движимое имущество, если собственник оставляет в квартире или в доме ценную мебель или произведения искусства.
Кто должен платить за капитальный ремонт — собственник или наниматель? За капитальный ремонт должен платить исключительно собственник жилья. Это прописано в 156 статье Жилищного кодекса. На каких-либо других лиц, в том числе на нанимателя жилого помещения, эта обязанность не ложится. Об этом стоит заранее договориться, а лучше прописать в договоре, что платежи за услуги ЖКХ оплачивает наниматель, а взносы за капремонт — собственник. Нужно ли составлять передаточный акт Чтобы не переживать за состояние квартиры, мебели и техники, нужно дополнительно составить акт приема-передачи. Собственник вместе с арендатором осматривают жилье и отмечают в документе все дефекты — даже самые мелкие вроде заедающей ручки балкона.
Кроме того, нужно описать всю мебель, ее количество и состояние. Сам по себе акт не самостоятельный документ, а дополнение к договору. Однако он поможет избежать споров при выезде из квартиры. Если не прописывать в документе все дефекты и неисправности, вам сложно будет доказать, что это не вы испортили мебель или ремонт. Нужно ли регистрировать договор аренды Договор найма жилого помещения между физлицами регистрировать у нотариуса или в Росреестре не нужно. Однако это можно сделать по желанию сторон. В нотариальной конторе это стоит порядка 2 тыс.
Если вы арендуете жилье у юрлица, то заключается договор аренды. В этом случае документ нужно зарегистрировать в Росреестре, если вы снимаете жилье больше, чем на 1 год. Какие документы нужны для договора аренды Для совершения сделки необходимы оригиналы паспортов, а также документ о регистрации права собственности или выписка из ЕГРН на квартиру. Если заключить договор, обязательно ли платить НДФЛ? Как правило, арендодатели боятся заключать договор найма, потому что после этого им обязательно придется платить налоги. Сам по себе договор не является основанием для уплаты налогов. Однако если вы получаете деньги за аренду, то уплачивать налог с этого дохода — обязанность, а не право.
За сокрытие этих доходов предусмотрены штрафы. Можно уменьшить ставку, сдавая жилье как самозанятый. В каких случаях договор найма считается недействительным Если вы сами составляете договор аренды квартиры, то пропишите пункты, по которым договор признается недействительным.
В связи с этим эксперты допустили подорожание посуточной аренды, но точных цифр пока никто не называет. Стоимость размещения в гостиницах тоже увеличится», — считает глава направления краткосрочной аренды «Авито Недвижимость» Артем Кромочкин. В данный момент в посуточную аренду в России сдаётся около 200 тысяч квартир. Значительная часть из них приходится на Москву, Санкт-Петербург и другие крупные города. В одной только Москве в аренду, в том числе краткосрочную, сдается около 400 тыс. Из-за падения спроса во время пандемии часть перешла на сдачу в аренду посуточно», — считает Надежда Косарева. Так, в конце 2022 года эксперты фиксировали более 3,8 тыс.
В отеле — не намного дороже Как нам сообщили в сервисе Суточно. Самое дешевое жилье для туристов в июле 2023 года сдавалось в Челябинске, дорогое — в Санкт-Петербурге, сообщили «НИ» аналитики сервиса онлайн-бронирования жилья «Суточно. Самая низкая средняя цена зафиксирована в Челябинске 2,2 тыс. Правда, если брать приближающиеся новогодние праздники, посуточная аренда квартир в этом сервисе существенно выше.
После того как с жильцами будет заключен договор, их будет необходимо зарегистрировать по месту пребывания. Как только поступят первые средства со сдачи квартиры, они будут считаться доходом, с которого нужно уплатить налог. Чтобы избежать проблем с налоговой, лучше заранее решить, каким способом сдавать жилье. Один из самых простых — получить статус самозанятого. Зарегистрироваться как самозанятое лицо можно с помощью бесплатного приложения «Мой налог» или через личный кабинет налогоплательщика на сайте Федеральной налоговой службы ФНС.
Патент — это специальная система налогообложения для предпринимателей, которая освобождает от уплаты других налогов, например от налога на недвижимость. Его стоимость зависит от площади сдаваемой квартиры и района, в котором она расположена. Также ежегодно им нужно подавать декларацию по форме 3-НДФЛ. Сделать это можно в личном кабинете на сайте ФНС. Дата уплаты налога по декларации 3-НДФЛ — до 15 июля года, следующего за отчетным. Если 15 июля — выходной, то срок переносится на следующий рабочий день.
Обязательно ли подписывать договор найма жилья
Передаваемая в аренду квартира используется Нанимателем только для проживания без права сдачи её в субаренду. Какой договор заключать посуточнику с собственником и что в нём указывать. Передаточный акт является приложением к договору найма жилья и будет служить дополнительным подспорьем для правильного оформления документов при сдаче в аренду жилого помещения от одного физического лица другому. Кроме того, собственник может сдавать жилье по договору найма или безвозмездного пользования, если проживающие будут соблюдать правила содержания общедомового имущества. Какой договор заключать посуточнику с собственником и что в нём указывать. Сдача квартиры в аренду без заключения договора несет риски и для самого хозяина.