Для россиян с 3 апреля меняются правила сдачи жилья в краткосрочную аренду. Но это будет применимо только к тем собственникам жилья, которые выплачивают налоги за сдачу квартир в аренду. Сдача жилья в аренду — доход, с которого по закону нужно платить налоги. Если вы хотите сдать квартиру в аренду, нужно заключить договор. Прежде чем сдавать квартиру посуточно, ее собственник должен будет получить на это согласие не менее 75% соседей.
Конституционный суд подтвердил: закон Хованской не запрещает посуточную аренду
Если ИФНС установит факт сдачи квартиры, сроки и условия договора, собственника обяжут уплатить. 8 ноября Госдума приняла в первом чтении поправки к Жилищному кодексу, которые предлагают разрешать посуточную сдачу в аренду квартир лишь при условии, что это не мешает соседям. Получайте доход от сдачи квартир в аренду.
Как сдать квартиру
— Во-первых, помните, что сдавать жилье в аренду может только собственник либо представитель собственника, который имеет нотариальную доверенность. Предположим, собственник квартиры в Москве сдавал ее за 70 тысяч в месяц в течение года. СМИ: налоговики начали проверять, сдающих квартиры в аренду.
Как сдать квартиру
Собственницу квартиры уже вызвали на разговор в управляющую компанию. Наши коллеги из E1. RU решили разобраться, кто несет ответственность за погромы арендаторов, как сдать квартиру, чтобы потом не свалился ворох проблем, и что делать соседям, которых такое положение дел не устраивает. RU Кто в ответе за погромы? Юрист, специализирующийся на аренде недвижимости, Елена Нестерович Рудакова объяснила, кто отвечает за дебоши и их последствия. Важный момент здесь — наличие договора аренды, но им в случаях, когда квартира сдается на несколько часов или на сутки, нередко пренебрегают. Если же к ответственности привлекли собственника имущества, он может подать регрессный иск и обязать арендатора компенсировать ему эти убытки. В том случае, если договор аренды не заключили и арендатор жил нелегально, привлечь его к ответственности будет сложно.
Это может быть чревато тем, что арендодатель понесет убытки, которые ему никто не возместит, — объяснила юрист. Это возможно, но займет гораздо больше времени и потребует немало усилий» Елена Нестерович Рудакова , юрист Есть тут лазейка: даже при отсутствии договора суд будет учитывать переписки в мессенджерах, так что это уже хоть какая-то гарантия. Еще один важный совет — не берите деньги наличкой. Также доказательством могут служить выписки со счета или карты, которые покажут факт перевода денег. В качестве доказательства можно использовать фото- и видеоматериалы, а также рукописные расписки, — добавила Елена Нестерович Рудакова. Как защититься, если сдаешь квартиру посуточно? Сразу отметим, что поиск арендаторов через крупные площадки уже более безопасен, чем сдача квартиры по знакомству, так как у сервисов есть свои системы проверки, а у некоторых и страховки на время проживания людей, если те что-то разнесут.
Советы о том, как, сдавая квартиру посуточно, не отдать ее шумной компании под «вписку», дал эксперт по по недвижимости». Вот четыре пункта, на которые стоит обращать внимание: Предоплата. Готовность внести предоплату может показать серьезность намерений гостя. Правила отмены бронирования каждый арендодатель может настроить самостоятельно в личном кабинете пользователя. С помощью отзывов и рейтинга можно будет понять, насколько добросовестный арендатор с вами связывается.
В таких случаях служба безопасности сайта обычно предупреждает всплывающими сообщениями; 3. После перехода в сторонний мессенджер, собственник предлагает закрепить квартиру за арендатором и просит перевести для этого залог или часть залога; 4. Для осуществления перевода отправляют ссылку, якобы она получена через Авито. На самом деле это ссылка на фейковый сайт. После ввода данных карты они попадут в руки мошенников и те спишут все деньги. Как не стать жертвой мошенников и не потерять деньги при предоплате? Никогда не переводите деньги без гарантий, тем более не оплачивайте ничего по присланной ссылке. Если вы платите за квартиру — просите сразу ключи от нее. Не переводите деньги за аренду квартиры или залог до того как сходили на просмотр. Будьте внимательны к арендодателям, не доверяйте первым встречным. Вы можете представить, что иногда мошенники буквально выживаю жильцов из арендованной квартиры? Всё опять-таки завязано на залоге. Арендатор хочет снять квартиру на длительный срок без посредников.
Другой способ — оформить статус самозанятого на начало года их количество превысило 417 тыс. Третий вариант — стать ИП минимальный для них налог на 2023 год составил 45,8 тыс. По данным "Контур. Фокус", с видом деятельности "сдача в аренду собственной недвижимости" в Петербурге зарегистрировано 18 тыс. ИП из 192 тыс. Из них патент на сдачу жилья приобрели всего 2,3 тыс. Если налоговики усилят фискальные меры к собственникам квартир, это неминуемо скажется на стоимости аренды. Лента новостей.
При вступлении данного закона в силу посуточная аренда жилья может подорожать, а количество предложений уменьшиться. Такое мнение выразил первый заместитель председателя комитета Госдумы по строительству Владимир Кошелев. Стоимость размещения в гостиницах тоже увеличится», — говорит руководитель направления краткосрочной аренды «Авито Недвижимость» Артем Кромочкин. В настоящее время по всей стране сдается посуточно около 200 тысяч квартир. Больше всего предложения в Москве, Санкт-Петербурге и других мегаполисах. Из-за падения спроса во время пандемии часть перешла на сдачу в аренду посуточно», — считает президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева. Дешевле всего в июле текущего года оказалось посуточное жилье в Челябинске, а самыми дорогими стали квартиры в Санкт-Петербурге. Если к этой статистике прибавить новогодние праздники, то стоимость жилья на сутки только вырастет. Уже сейчас средняя цена съема квартиры по России в праздники равна 6 150 рублям.
Как выгодно и законно сдать квартиру в аренду в 2023 году. Инфографика
«Если закон будет принят, пострадает большинство хозяев жилья, так как получить согласие соседей для принятия решения о разрешении сдавать квартиру в краткосрочную аренду будет практически невозможно», — заявил «НИ» Юрий Кузнецов. — Если у собственника помещения, сдающего посуточно в аренду жилье, не сложились отношения по разным причинам, то лучше переходить на длительный наем, — объясняет Татьяна Вепрецкая. Но это будет применимо только к тем собственникам жилья, которые выплачивают налоги за сдачу квартир в аренду. Мария Жукова подчеркивает, что на способ сдачи жилья в аренду изменения не повлияют.
Теневой рынок и упадок туризма: к чему приведут новые правила сдачи жилья в аренду
А еще должен урегулировать вопрос с оплатой по счетчикам коммунальных ресурсов, которыми будут пользоваться временные жильцы: воды, электроэнергии, газа, отопления, а также оплачивать вывоз мусора. В законе не сказано, кто и как будет всё это контролировать. Также не предусмотрены санкции за нарушения. Соседям, которые столкнулись с нарушением их прав, в законе рекомендуют обращаться в суд. Зачем потребовались изменения Изменения внесли из-за постановления Конституционного суда , который разбирал дело о посуточной аренде. Владелец квартиры требовал признать законным право такой аренды. Суд отметил, что так и есть: государство допускает сдачу квартир, для этого есть нормативная рамка и способы платить налог.
В его постановлении сказано, что сдача частной квартиры в посуточную аренду не может приравниваться к гостиничным услугам без тщательной оценки всех обстоятельств.
Минимальный срок такого договора законодательством не установлен", - разъяснили в Конституционном суде России. Поэтому нельзя формально приравнивать квартиру к гостинице только на том основании, что хозяин сдает ее кому-то на день-два. Но этот вопрос необходимо конкретизировать в законе. Иными словами, если гости в квартире устраивают шумные вечеринки или грязь из посуточных апартаментов расползается по всему дому, то бизнесу хозяина жилья надо будет положить конец. Точно так же нарушением будет, если квартира посуточно сдается слишком большому числу гостей. Десяток постояльцев на один квадратный метр уже перебор, даже если люди приехали ненадолго.
Это именно арендная доходность - она не включает в себя динамику изменения стоимости самого объекта недвижимости. Часто даже очень хорошие аналитики допускают одну и ту же мыслительную ошибку - пытаются сравнить эту доходность с ОФЗ и депозитами. Грубейшая ошибка! Именно потому, что учитывается лишь доходность аренды. У облигации номинал со временем не растет в цене чаще всего , у недвижимости - наоборот. Более того, недвижимости - это антидефляционный актив. Например, частым возражением против покупки недвижимости является тот факт, что в долларах-то цена не выросла. Забывая о том, что на девальвацию рубля недвижимость как раз неплохо реагирует. Второй момент. Из формулы вы видите, что в знаменателе у нас стоимость объекта. Чем меньше сумма в знаменателе, тем выше будет доходность. А значит периоды спада на рынке недвижимости идеальны для долгосрочных инвестиций в нее. Здесь, как и на фондовом рынке, покупать на хайях - не самая хорошая идея. Спасибо кэп Третий момент, который важно учитывать. Формула не учитывает динамику изменения арендных платежей во времени. А они, в свою очередь, могут ежегодно индексироваться. А могут, наоборот, стагнировать. Ведь арендодатель, если не говорить о курортных городах, как правило заключает контракт с арендатором не на один день или даже месяц, а минимум на год. Таким образом, зафиксировав для себя условия на долгий срок в неудачный для рынка момент, можно потом очень долго терпеть низкую доходность. Еще один важный показатель - это окупаемость - срок, за который доходы от сдачи недвижимости в аренду окупят первоначальные вложения. Формула тоже довольно примитивная и не учитывает многих факторов. Однако часто используется для сравнения между собой объектов из разных регионов и районов. Делим сумму наших инвестиций на ежегодный арендный платеж, получаем количество лет, за которые окупятся наши инвестиции. Для тех, кто приценивается к московской недвижимости, есть неплохой калькулятор на сайте IRN. Он позволяет оценить среднюю стоимость аренды в выбранном вами районе, а также стоимость квартиры. Например, выберем район Внуково, однушка 40 кв. Получим цифры средней стоимости и среднего ежемесячного арендного платеж. Что мы здесь не учли? Не учли ежегодные расходы на содержание квартиры и налоги. Теперь мы знаем среднюю температуру по больнице и можем оценить стоимость квартир в отдельных районах, например, Московской области. ЖК я выбирала буквально рандомно, в начале написания материала. Крошечные студии в этом районе с ремонтом стоят от 6,5 млн рублей: От 30 кв метров - в районе 7-7,5. Но можно найти и варианты подешевле. Полноценные однушки с ремонтом - порядка 9 млн руб. Что сдается в аренду? Совсем крошечные студии по 26 кв. Квартиры от 32 кв м. А теперь посчитаем примерную арендную доходность наших студий и квартир. Таким образом, вы, зная среднее значение доходности по Региону, можете предметнее оценивать предложение по квартирам на вторичке. Давайте кратко глянем на Краснодар, например. А то мы все о Москве и о Москве. Но это логично, по столице больше всего статистики и самый показательный регион по динамике цен. Так вот. Средняя цена на вторичке для студий 108 079 тыс руб. Средняя стоимость аренды - 16 903 руб.
Также активно используется база данных МВД о миграционном учете иностранных граждан. Иностранцы, прибывшие на территорию РФ, должны зарегистрироваться по месту своего пребывания. Налоговая служба проверяет, учтены ли данные квартиры в числе сдаваемых объектов, отмечает Астапенко. А еще может быть использован запрос в высшие учебные заведения о студентах, арендующих квартиры. Меня поймали. Что дальше? Нужно понимать, что все перечисленные выше методы сбора информации являются лишь первым этапом взаимодействия налоговой с неплательщиком. Проще говоря, благодаря этим сведениям она его заподозрит, но еще не обвинит. По закону налоговая вправе вызвать, а налогоплательщик обязан явиться и дать пояснения по вопросам, касающимся налогообложения, отмечает Астапеко. Если налоговая служба посчитала, что у вас есть незадекларированные доходы и вызывает на дачу пояснений, не игнорируйте этот вызов. Представьте письменные пояснения. Лучше через канцелярию. Если есть подтверждающие документы, то приложите их копии к пояснению. Возможно, вам удастся убедить инспектора, и претензии в неуплате налога отпадут, подсказывает он. Надо понимать: чтобы оказаться в суде, налогоплательщик сначала должен пройти весь путь досудебного обжалования, подчеркивает Болдинова. Однако если вы хотите оспорить их выводы, соглашаться с инспекцией на такой комиссии не нужно. Налог может быть доначислен только в ходе камеральной или выездной налоговой проверки за конкретный налоговый период. По итогам рассмотрения возражений налогоплательщика и материалов проверки составляется решение, которым налогоплательщик привлекается к налоговой ответственности или напротив, не привлекается, если инспекция согласилась с его позицией. Негативное решение налогоплательщик может обжаловать в вышестоящий налоговый орган, а затем — в суд. Чем активнее ваша позиция на этой стадии, чем больше доказательств своей правоты вы представите, тем больше шансов, что вам не придется встречаться с инспекцией в суде, объясняет эксперт. Суд разберется Часто люди, которых налоговая подозревает в сокрытии доходов, готовы противостоять ей до конца либо действительно ни в чем не виноваты. В обоих случаях им предстоит встреча в суде. Налоговому органу в суде будет необходимо предоставить доказательства получения вами денежных средств от сдачи жилья в аренду расписки, переводы на банковскую карту и прочее , объясняет Астапенко. Суд установит, соответствует ли действительности информация о налогооблагаемом доходе и должны ли вы оплатить какие-либо налоги. Кроме того, любое решение суда возможно обжаловать в вышестоящие инстанции. Если собственник жилья сдавал его без цели получения денег, например, пустил пожить родственников или друзей, это тоже придется доказать, хотя по факту именно на налоговом органе лежит обязанность по доказыванию наличия незадекларированных доходов. В суде физическому лицу нужно обосновать источники получения дохода, представить доказательства родственных или дружеских отношений с лицами, проживающими в квартире например, для подтверждения дружеских отношений можно показать фотографии прошлых лет, выписку из диплома, подтверждающую учебу в одном университете в определенное время , отмечает Бегунов. Однако это не стоит использовать как тактику защиты в случае, если вы все-таки получали деньги с арендатора, предупреждают эксперты. В ситуациях, когда сам факт использования квартиры подтверждается документами или показаниями свидетелей, отсутствие доказательств получения денежных средств может оказать налогоплательщику плохую услугу, подчеркивает Казакова. Так, обиженный арендатор может назвать на допросе цифры, весьма далекие от реальности. Налоговый орган при расчете ваших налоговых обязательств может воспользоваться данными о рыночных ценах на аренду подобной недвижимости в вашем городе, и эти цены могут оказаться намного выше тех, о которых собственник договорился с арендатором, объясняет она. Бытует мнение, что отсутствие договора и расчеты исключительно наличными делают доход «недоказуемым», однако это не совсем так, предупреждают эксперты. В случае отсутствия договора с арендатором налоговому органу будет сложнее доказать факт уклонения от налогов, говорит Бегунов. Суд проигран.
Массовые проверки ФНС грозят повышением стоимости аренды жилья в Петербурге
| Теневой рынок и упадок туризма: к чему приведут новые правила сдачи жилья в аренду | Россиянам, которые сдают квартиру или дом в аренду, рассказали об угрозе лишения жилья. |
| «Охи-вздохи, бандиты и потоп»: чем грозит посуточная сдача квартир в аренду в Ростове | Рассказываем, как обманывают с арендой квартир на Авито и лично, и о том как защититься. |
| Законно ли сдавать жилье посуточно: что решил Конституционный суд :: Жилье :: РБК Недвижимость | Что грозит за сдачу квартиры «в серую» Российский закон предусматривает ответственность за непредставление ФНС декларации о доходах и неуплату налога, если такие доходы были. |
| Береги свою "однушку": куда катится рынок аренды жилья - 24.01.2023, ПРАЙМ | УФНС по Петербургу активизировалось в поиске тех, кто сдаёт квартиры в аренду и не платит налоги. |
За деньгами сдающих квартиры россиян пришли. Власти возьмут с них 200 млрд руб.
И вот 23 марта 2023 года суд вынес постановление по делу о проверке конституционности части 3 статьи 17 Жилищного кодекса РФ в связи с жалобой гражданина Бахирева. Напомним, что предприниматель Бахирев приобрел инвестиционную квартиру в Пскове и сдавал ее в краткосрочный найм. В суд с иском обратились соседи и суд запретил использовать квартиру таким образом, так как оказание гостиничных услуг в жилом фонде запрещено. Предприниматель подал встречные иски и дошел до Конституционного суда. История вопроса Купив квартиру для сдачи в аренду, супруги Бахиревы хотели сделать все по закону — зарегистрировали ИП, платили налоги. Отзывы на популярных сайтах бронирования жилья были сплошь позитивными. Однако как раз регистрация в интернете и стала доказательством против Бахиревых в суде соседи обратились с иском к Бахиреву и к собственнику еще одной квартиры в доме о запрете использования квартир для оказания гостиничных услуг, так как они в нежилой фонд не переведены, не имеют отдельного входа, и посуточное предоставление нанимателям нарушает права и законные интересы истца и других жителей данного многоквартирного дома.
Суд вынес запрет использовать квартиру для предоставления гостиничных услуг.
Суд также считает, что поскольку сдача жилья на посуточной основе по своему содержанию занимает промежуточное положение между гостиничной деятельность и сдачей жилья на длительные сроки, федеральные органы власти должны принять меры к урегулированию особенностей краткосрочного предоставления жилых помещений для размещения граждан, поддерживая необходимый баланс интересов всех участников таких правоотношений. То есть, прописать правила использования таких помещений. Результат меня приятно удивил и порадовал.
Теперь все разговоры о том, что посуточники это гостиница, закрыты. Думаю временно, так как этот вопрос можно снова оспорить, но прецедент уже есть и он в нашу пользу! Выдержки из постановления Конституционного суда от 23 марта 2023 года «Конституция Российской Федерации устанавливает право каждого на жилище и недопустимость произвольного его лишения статья 40, часть 1. Оценивая природу данного права, Конституционный Суд Российской Федерации исходит из того, что в условиях рыночной экономики граждане обычно реализуют его самостоятельно, используя для этого различные допускаемые законом способы.
Минимальный же срок, на который может быть заключен такой договор, гражданским и жилищным законодательством не установлен».
Да и доказать факт сдачи жилья, как правило, нетрудно. Помогают в этом, что закономерно, бывшие арендаторы, с которыми вы не очень мирно разошлись, или даже соседи.
Известны случаи, когда сотрудники госслужбы узнавали о факте получения денег с аренды вообще совершенно случайно. Например, вы сдаёте квартиру компании — соответственно, в ней проживают её сотрудники. Налоговая проверяет эту организацию и находит договор аренды.
В данном случае они могут установить арендодателя и выяснить, что за прошлые периоды он налог не выплачивал. Кроме того, такую информацию в налоговую инспекцию способен сообщить участковый. Он имеет право составлять акты нахождения в квартире посторонних людей, фиксировать договоры аренды жилья и брать объяснения у арендаторов в письменной форме.
Налоговики проверяют счета. Если на них ежемесячно приходят одинаковые суммы от одних и тех же людей, может быть проведена проверка. Какая ответственность грозит за сдачу квартиры без уплаты налогов?
С учётом судебных тяжб, штрафов и других рисков ответственность за нелегальную сдачу квартиры всегда выше той мнимой выгоды, которую собственники стремятся получить. Вот что происходит, когда налоговая подозревает собственника в сокрытии доходов. Для начала инспекция вызовет собственника для дачи пояснений.
ИФНС достаточно установить факт получения арендной платы и узнать её размер — из этих двух сумм рассчитываются налог, пени и штраф. Конечно, можно не признавать вину и надеяться, что инспекторы не смогут доказать факт сдачи квартиры за деньги. Но как правило, установить факты передачи денег бывает несложно, независимо от того, получаете вы их на карту или наличными.
Сколько придётся заплатить?
Делать это можно только при условии соблюдения прав и интересов соседей и правил содержания общего имущества. Это значит, что жильцы должны вести себя так, как добросовестные собственники: не шуметь в неположенное время, не оставлять мусор в подъезде и так далее.
Обязательным условием для сдачи жилья стало наличие счетчиков. Это нужно для того, чтобы плата за коммуналку с таких квартир не ложилась на соседей. При этом в законе не уточняется, кто и как все это будет контролировать и что грозит нарушителям.
Там лишь прописано, что соседи, чьи права нарушены, имеют право обратиться в суд. Как изменения будут выглядеть на практике Поправки внесли в связи с постановлением Конституционного суда, который заявил, что краткосрочная сдача жилья в аренду не запрещена, но этот вопрос нужно дополнительно урегулировать законодательно. При этом нужно было учесть интересы все сторон — и арендодателей, и жителей дома.
В результате долгих обсуждений с профессиональным сообществом и заинтересованными госведомствами законодатели решили пойти по пути мягкого регулирования, что логично — взаимоотношения нанимателя и наймодателя уже регулируются Жилищным и Гражданским кодексами.
Петербургские депутаты обсуждают отмену маркировки остатков ювелирных изделий
- Чем грозит нелегальная сдача жилья в аренду - Парламентская газета
- Сдача квартиры в аренду посуточно
- Аренду жилья хотят вывести из тени - КИРПИКОВ И ПАРТНЕРЫ
- Посуточная аренда — не повод для оказания гостиничных услуг
- Как правильно сдавать квартиру в 2023 году | Банк ДОМ.РФ
Кто останется за бортом?
- Мастер-класс по работе с ЕНС: что, где и когда должно отражаться
- ФНС может отслеживать теневую сдачу квартиры в аренду
- Эксперты оценили законопроект, ужесточающий правила посуточной аренды квартир в РФ
- Какую сумму за нелегальную сдачу квартиры потребуют уплатить в 2023 году? | Аргументы и Факты